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91家上市房企存货共3.3万亿 万科等前10家占比近六成
2020-10-01 [75861]

低周转于是以沦为房企不断扩大规模的大杀器。截至4月24日,《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据找到,按照申银万国行业分类,去除数据不仅有的企业,91家上市房企存货总计相似3.3万亿元,同比快速增长29%,其中,以万科派的前10家房企存货总计多达1.9万亿元,占到比相似六成。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进拒绝接受《证券日报》记者专访时回应,近年来房企扩展意愿反感,大房企拿地储备较高,收购项目量大。此外,贤迈进指出,房企集中度更进一步提高,大型房企掌控资源更加多,土地谈判能力更加强劲。更加最重要的是,今年多城调控加码,市场降温效应不会带给存货无法转化成为现金的问题,预计房企溶解资金规模将更进一步增大。存货上升近三成贤迈进回应,房企财务报表中的存货指标还包括了住房库存、土地储备、动工建设项目等指标。

从占比来看,住房库存规模是其中较小的一项。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据找到,截至4月24日截稿时间,91家上市房企存货总计相似3.3万亿元,同比快速增长近三成。存货门槛在1000亿元以上的有10家,分别为万科、保利、华夏幸福、招商蛇口和首开股份等,其中,阳光城、荣盛发展、金科股份和华发股份近三年来存货首次多达1000亿元;500亿元1000亿元的有7家,其中还包括打散相当严重的金地集团;300亿元-500亿元的有8家;100亿元-300亿元的有21家。

另有分析人士指出,房地产行业楼盘研发具备周期较长特点,库存减少有其合理性,一般房企会储备符合企业未来3年发展市场需求的土地量。但有些企业存货增长幅度较快,或者甚至经常出现存货大幅度减少的现象,这并不意味这些房企运营身体健康。据记者统计资料,截至4月24日,万科存货大约为5981亿元,同比下降36%;金地集团存货大约为842亿元,同比下降17%。对于金地集团的打散,有业内分析师称之为,金地近两年扩展速度无法与万科等企业媲美。

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2017年,公司并表格承销面积也在增加,其自2009年以来土地储备的权益比例大幅上升,未来两年并表格承销收益增加的趋势有可能沿袭。可见此前身兼万保招金的四大龙头房企之一的金地集团,在这一赛道上,早已被甩出很近。不过,据《证券日报》记者仔细观察,有不少企业存货周转次数增加,存货周转天数逆宽,可见其运营能力和存货管理水平消退,项目适销不对路,进而造成现金转往较快,资金链承压,对企业较慢扩展导致阻力。

从整个行业去库存效果来看,2017年,一些此前在三、四线城市集中于布局的房企去库存效果理想。有房企高管拒绝接受《证券日报》记者专访时回应,由于去年一、二线城市各类调控政策严苛,特别是在禁售政策让很多新房项目延期入市时间,再加三、四线城市棚改货币化前进,一、二线城市的外溢市场需求和三、四线城市的提高性需求造成三、四线城市销售疯狂,多年前无法消化的项目皆构建了较好去化,甚至有的企业一下回笼上千亿元的销售款。库存管理压力增大事实上,近两年拍得的多幅地王地块由于禁售政策容许,仍未构建大量所求,不少房企的高端项目因禁售政策,无法高价获得预售许可证,低价则壮烈牺牲利润,开发商不接纳。僵局之下,项目销售周期变长,推高资金成本,减慢资产周转速度。

库存管理实质上是房地产企业十分无法修练的内功,特别是在在宏观调控大背景下,需要精确地摔对每一个调控节点的企业少之又少,即使曾多次的大房企也曾因此经常出现过危机。某业内人士向本报记者回应,库存管理是房地产企业管理链条上十分最重要的一环,若该能力较强,存货周转速度慢,流动性劣,影响企业的短期债务能力。

在多数房企都利用杠杆减缓发展的当下,库存管理能力、周转速度和现金流状况完全要求着房企的生存能力。回应,贤迈进指出,调控政策加码和融资偏紧的背景下,今年房企的销售回款亲率不低将是行业难题,随之而来的去库存能力也将消退,资金链承压。

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